Zapowiadana od dłuższego, czasu reforma przepisów budowlanych swój finał ma znaleźć z początkiem nowego roku. Główny sens przeprowadzanych zmian, skupiając się zasadniczo na stworzeniu kodeksu urbanistyczno-budowlanego, w sposób kompleksowy zamierza uregulować proces inwestycji w Polsce, normowany jak dotąd wieloma aktami prawnymi.
Skomplikowane procedury budowlane podkreślają konieczność przeprowadzenia zmian. Tym bardziej, że w obecnym stanie podejmowanie decyzji inwestycyjnych stanowi nie lada zadanie. Jednakże, Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego dostrzegając istniejące problemy na gruncie prawa budowlanego, poprzez nowe regulacje, zamierza istotnie wzmocnić planowanie gospodarowania przestrzenią.
Kodeksowe regulacje
Z punktu znaczenia procesu inwestycyjno-budowlanego, ważna jest gwarancja jakości prawa. Dlatego, tworzony Kodeks urbanistyczno-budowlany ma ten wymóg spełnić, wprowadzając nowe, przejrzyste pojęcia, wywodzące się z już istniejącego prawa budowlanego, jednakże w przejrzysty sposób upraszczające zrozumienie przedmiotu. W związku z tym, jego postanowienia, mają sprecyzować zasadę władztwa planistycznego gminy, ochrony wartości wysoko cenionych, ochrony praw podmiotowych inwestora do zagospodarowania i zabudowy terenu, oraz integracji planowania przestrzennego z planowaniem gospodarczym, w tym uwzględniania skutków ekonomicznych decyzji planistycznych.
Ponadto, Kodeks ma stanowić, że to inwestora mają obciążać obowiązki publicznoprawne wynikające z przepisów nowego prawa, ale z drugiej strony nie można go zobowiązywać do realizacji warunków, których nie wymagają owe przepisy. W związku z tym, na kanwie dotychczasowych aktów prawnych Kodeks urbanistyczno-budowlany, będzie normował:
1) kształtowanie i realizację lokalnej polityki przestrzennej,
2) przygotowanie terenów pod inwestycje,
3) realizację inwestycji, w tym inwestycji celu publicznego,
4) utrzymanie obiektów budowlanych, a także zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach.
Postanowienia zawarte w nowelizacji przewidują szeroką kontrolę społeczną procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym udział społeczeństwa w procesie planowania lokalnego i podejmowania rozstrzygnięć inwestycyjnych. Tak wprowadzone rozwiązanie, zapewni dostępność do szerokiego katalogu danych planistycznych i inwestycyjnych poprzez Krajowy Rejestr Budowlany, prowadzony w formie elektronicznej i powszechnie dostępny za pośrednictwem internetu.
Celem zasadniczym tego aktu prawnego ma być uregulowanie procesu inwestycyjno-budowlanego taki sposób, aby proces budowlany był realizowany racjonalnie i sprawnie, przy jednoczesnej dbałości o dobro wspólne. Tym samym Kodeks przyjmuje następujące cele szczegółowe:
1) zapewnienie przewidywalności i stabilności gospodarki przestrzenią,
2) ekonomizacja działań planistyczno-przestrzennych,
3) radykalne usprawnienie formalno-prawnej strony procesu inwestycyjno-budowlanego,
4) stworzenie korzystnych warunków prawnych do rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej,
5) zapewnienie szczególnej ścieżki inwestycyjnej dla inwestycji celu publicznego, w tym rewitalizacji obszarów zdegradowanych,
6) przeciwdziałanie negatywnym zjawiskom aktualnie występującym w procesie inwestycyjno-budowlanym, w tym rozlewaniu się zabudowy i zadłużaniu się gmin z tytułu wykupu nieruchomości pod drogi.
Uwaga! Kodeks nie będzie miał zastosowania do polskich obszarów morskich w zakresie rozstrzygnięć urbanistyczno – planistycznych. Oznacza to, że zagospodarowanie przestrzenne tych obszarów będzie w całości unormowane w ustawie o obszarach morskich RP i administracji morskiej.
Kodeks to nie wszystko
Projektodawcy zmian podkreślają, że zadaniem przyszłego kodeksu będzie nie tylko uporządkowanie rozsianego dziś po kilkudziesięciu aktach prawa, lecz przede wszystkim wprowadzenie mechanizmu umożliwiającego sprawniejsze oraz bardziej racjonalne inwestowanie. Dlatego, zasadniczym punktem tez przedstawionych przez Komisję jest wzmocnienie planowego gospodarowania przestrzenią, tak, by nadmierna ilość planów już nie utrudniała przeprowadzenia szybkiej i sprawnej realizacji działań inwestycyjnych. W związku z tym, konieczna jest racjonalizacja zagospodarowania przestrzennego. W tym celu, inicjatorzy zmian chcą, aby gminy miały obowiązek wyznaczania trzech obszarów: zabudowanych (z możliwością uzupełnienia zabudowy), nowej zabudowy i ograniczeń ze względu na walory szczególnie chronione. Obligatoryjne uchwalanie planów w stosunku do obszarów inwestycyjnych zakończyłoby problem przypadkowo lokowanych przedsięwzięć.
Uwaga! Komisja kodyfikacyjna proponuje, by gminy obowiązkowo wyposażały tereny przeznaczane m.in. pod budownictwo mieszkaniowe w niezbędną infrastrukturę techniczną, czyli w wodociągi czy gazociągi. Jeżeli gmina uchwali plan miejscowy pod nową zabudowę, będzie musiała zapewnić jej podstawową infrastrukturę.
Zasadniczym celem powstającego Kodeksu urbanistyczno-budowlanego jest wzmocnienie roli planowania przestrzennego w gminach.
Uwaga! Nie oznacza to, że uchwalanie planów miejscowych przez gminy będzie obowiązkowe. Będą one konieczne tam, gdzie dużo się inwestuje.
W związku z tym, zobligowane do sporządzania planów miejscowych, byłyby tylko te gminy, które chciałaby przeprowadzić inwestycje na terenach przeznaczonych pod nową zabudowę. Jednakże, nie byłoby to konieczne na obszarze już zabudowanym.
Nowe akty wykonawcze mają zostać wprowadzone w terminie sześciu miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji (dziewięć miesięcy od daty jej uchwalenia).
Problemy z rejestrami
Konsultowany projekt nowelizacji prawa budowlanego nie ustrzegł się jednak z pozoru drobnych, lecz uciążliwych w codziennej pracy organów administracji architektoniczno-budowlanej, niekonsekwencji. Dotyczą one głównie upublicznienia informacji na temat przyjętych zgłoszeń, jak też prowadzonych postępowań, kończących się wydaniem pozwolenia na budowę. Autorzy nowelizacji nakazują, i to niezwłocznie (w terminie maksymalnie trzech dni) umieszczanie na stronach BIP organu szczegółowych danych o doręczeniu zgłoszenia z podaniem imienia i nazwiska inwestora oraz adresu wraz z opisem projektowanego obiektu. O wiele bardziej szczegółowe informacje (z wyjątkiem danych adresowych inwestora) projekt nowelizacji nakazuje niezależnie upubliczniać na stronie internetowej GUNB. Spowoduje to konieczność sporządzania odrębnych zestawów danych, częściowo dotyczących tych samych inwestycji, do opublikowania na stronie BIP organu oraz stronie internetowej GUNB.
Co jeszcze się zmieni?
Komisja chcąc również zrezygnować z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, proponuje, by w ramach jednego postępowania o pozwolenie na budowę załatwiano wszystkie uzgodnienia, które dzisiaj toczą się w formie odrębnych postępowań. W związku z tym, że pozwolenie na budowę wydawane jest na podstawie planu miejscowego, który można łatwo zaskarżyć do sądu administracyjnego, wiele inwestycji boryka się z problemem nieterminowości. Zatem, Komisja dostrzegając te trudności, postuluje, aby niemożliwe stało się wielokrotnie zaskarżanie tego samego planu miejscowego.
W projekcie nowelizacji znalazło się również postanowienie w sprawie szerszego wykorzystania procedury zgłoszenia, czyli informowania organu administracji o zamierzeniu podjęcia budowy. Dotyczyłoby to inwestycji mniejszej skali, łącznie z budową domków jednorodzinnych – z tym, że inwestor musiałby wówczas dołączyć projekt budowlany. Jeżeli organ w ciągu miesiąca nie dopatrzyłby się naruszeń prawa, to po prostu nie będzie reagował. Po upływie tego czasu i braku sprzeciwu organu inwestor mógłby rozpocząć roboty budowlane.
Nowelizacja prawa budowlanego ma również przeprowadzić istotną reorganizację w postępowaniu administracyjnym. Istotną z tego względu, że duże inwestycje mające wpływ na środowisko, na mocy wprowadzonych postanowień, mają swój finał znaleźć w formie opublikowania takiej informacji w internecie. Do tego, Komisja chce też utworzenia Krajowego Rejestru Budowlanego. Znalazłyby się w nim podstawowe informacje dotyczące sytuacji prawno-przestrzennej każdej działki, w szczególności dotyczące tego, na jaki cel jest ona przeznaczona, czy i jak może być zabudowana, jakie ewentualnie wydano w tych sprawach rozstrzygnięcia administracyjne.
W opinii ekspertów, pozytywnym oddźwiękiem zaproponowanych jest pomysły zwiększający katalog inwestycji, które będą objęte domniemaną zgodą budowlaną, tzw. zgłoszeniem. To sprawdzone w praktyce rozwiązanie, znacząco uprości proces przystępowania do robót budowlanych. Rozszerzenie katalogu inwestycji, w stosunku do których znajdzie zastosowanie milcząca zgoda, ułatwi wielu inwestorom realizację przedsięwzięcia budowlanego.
Niemniej jednak, konsultowany projekt budzi w pewnym zakresie spore kontrowersje. Jedną z nich jest założenie, aby realizacja inwestycji, które ze względu na swoją charakterystykę lub negatywne oddziaływanie mogą wywoływać sprzeciw społeczny, następowała wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taki stan rzeczy, dotyczący oczyszczalni ścieków, składowisk odpadów czy elektrowni wiatrowych, budzi wiele zastrzeżeń pod kątem konstytucyjnego prawa wolności zabudowy. Dalsze kontrowersje wywołuje propozycja ograniczająca możliwość wnoszenia skarg do sądu administracyjnego na uchwalone akty planowania przestrzennego do dwóch lat od dnia ich ogłoszenia. Ograniczenie możliwości wyeliminowania aktów planowania przestrzennego z obrotu prawnego pozostaje bowiem w pewnej sprzeczności z konstytucyjną zasadą prawa do sądu
Choć zmian jest wiele, to trzeba przyznać, że są one konieczne w obecnym stanie prawnym. Kodeks jako akt kompleksowy usprawni proces inwestycyjno-budowlany w taki sposób, by mógł być on racjonalnie podejmowany oraz realizowany.