Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej w 2004 r., nasz kraj stał się jednym z państw, gdzie obowiązują zasady swobodnego przepływu kapitału, towarów i usług. To jedne z podstawowych zasad funkcjonowania Unii Europejskiej. W Unii Europejskiej co do zasady brak jest granic w przepływie towarów, zatrudniania pracowników czy prowadzenia inwestycji w każdym z państw przez kapitał pochodzący z innego państwa, należącego do wspólnoty.
Biorąc jednak pod uwagę dysproporcje finansowe dzielące stare państwa UE z kandydatami do przystąpienia, zostały wprowadzone tzw. okresy przejściowe. Okresy przejściowe to wynegocjowane przez państwa ramy czasowe, w których zobowiązania do swobody przepływu odpowiednio: kapitału, ludzi czy towarów nie obowiązują. Ich wprowadzenie wynika z chęci ochrony sektorów wrażliwych o szczególnych wartościach, przed pełną integracją w strefie europejskiej. W tych sektorach nie obowiązują pełne mechanizmy prawne funkcjonujące w Unii Europejskiej.
Okres przejściowy na zakup polskiej ziemi
W negocjacjach prowadzonych przed przystąpieniem do UE, Polska domagała się 18-letniego okresu ochronnego na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców. W trakcie prac prowadzonych w Brukseli ostatecznie okres ten wyniósł 12 lat. Oznacza to, że obywatele państw należących do UE od roku 2016 mogliby bez żadnych dodatkowych obostrzeń nabyć ziemię uprawną w Polsce. Przed tą datą zgodę na zakup musi wyrazić Minister Spraw Wewnętrznych.
Co po roku 2016?
Po zakończeniu okresu przejściowego w obliczu możliwości niekontrolowanego zakupu polskiej ziemi, grupa posłów Polskiego Stronnictwa Ludowego wniosła projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Projekt ten zakłada ograniczenie możliwości (co warto zaznaczyć w zgodzie z przepisami UE) sprzedaż ziemi kapitałowi, który pochodzi spoza Polski. Projektowane rozwiązania wspierają działalność rodzinnych gospodarstw domowych, które zostały zapisane w Konstytucji RP. Zgodnie z art. 23 Konstytucji RP podstawą ustroju rolnego jest gospodarstwo rodzinne.
Rola Agencji Nieruchomości Rolnych
Aktualnie istniejące instrumenty Agencji Nieruchomości Rolnych w postaci prawa pierwokupu oraz prawa nabycia ziemi przez Agencję nie są w stanie w pełni realizować celów kształtowania ustroju rolnego państwa. Nowelizacja zakłada, żeby instytucją, która będzie pośredniczyła w obrocie ziemią rolniczą, była Agencja Nieruchomości Rolnych. Agencja, uzyska dodatkową rolę w postaci gwaranta zachowania polskiej ziemi dla polskich rolników. Prowadziłaby ona rejestr wszystkich działek oraz rolników, którzy będą uprawnieni do udziału w sprzedaży ziemi, po spełnieniu określonych w ustawie warunków. Pośrednictwa Agencji nie stosuje się, gdy w wyniku umowy sprzedaży własność ma być przeniesiona na rzecz:
1) rolnika indywidualnego na powiększenie gospodarstwa rodzinnego;
2) osoby bliskiej zbywcy;
3) członka spółdzielni produkcji rolnej będącego rolnikiem;
4) spółdzielni produkcji rolnej;
5) jednostki samorządu terytorialnego;
6) Skarbu Państwa.
Rolnik zamierzający sprzedać ziemię będzie mógł dokonać sprzedaży samodzielnie wtedy, gdy kupującym będą ww. podmioty. W pozostałych przypadkach przeniesienie własności nieruchomości rolnej na podstawie umowy sprzedaży będzie się odbywać za pośrednictwem ANR, która w imieniu i na rzecz zbywcy oferowałaby ją do sprzedaży za ustaloną z nim cenę. Agencja zwracałaby się do właściwej miejscowo izby rolniczej o podanie wykazu rolników indywidualnych zainteresowanych nabyciem tych nieruchomości zamieszkałych na terenie gminy, w której grunt ten jest położony.
Sprzedaż gruntów rolnych
Sprzedaż gruntów następowałby z pierwszeństwem zakupu dla gospodarstw rodzinny. Taka forma sprzedaży przeprowadzana byłaby w ramach przetargów ograniczonych. Zainteresowani kupnem rolnicy musieliby spełniać warunek 5-letniego zamieszkania stałego na terenie danej gminy. Z tego obowiązku zwolnieni są młodzi rolnicy, by nie musieli czekać pięciu lat, skoro przejmują gospodarstwo i chcą je powiększyć. Poza kryterium zamieszkania bardzo ważną kwestię w świetle nowego rozwiązania stanowi udokumentowanie pochodzenia pieniędzy na zakup ziemi. To rozwiązanie przeciwdziałać ma negatywnym zjawiskom w postaci tzw. podstawiania kupców. Trzeba będzie, ujawnić pochodzenie pieniędzy na zakup ziemi. Po nabyciu ziemi, ustawa wprowadza ograniczenie możliwości jej odsprzedaży przez 10 lat.
Co zrobi dotychczasowy dzierżawca gruntów?
Projektowana nowelizacja, formuje prawo pierwokupu na rzecz dotychczasowego dzierżawcy nieruchomości rolnej. Prawo to przysługiwałoby w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną, gdy:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.
Prawa osób dzierżawiących dany grunt zostają uwzględnione w powyższej regulacji, jeżeli będą one zainteresowane powiększeniem już istniejącego gospodarstwa rolnego.
Przetargi ograniczone na sprzedaż ziemi
Wszystkie nieruchomości rolne Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w pierwszej kolejności zbywane będą w drodze przetargu ograniczonego. Na uzasadniony względami gospodarczymi wniosek izby rolniczej Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła przeprowadzić ograniczony przetarg ofert pisemnych na sprzedaż nieruchomości Zasobu. Wspomniany, uzasadniony względami gospodarczymi wniosek należy rozumieć jako utworzenie albo powiększenia gospodarstwa rodzinnego. Zakłada się wprowadzenie zakazu uczestniczenia w przetargach osób, które nabyły już z Zasobu300 haużytków rolnych oraz w przypadku gdy w jednym z przetargów ten sam podmiot został wyłoniony jako kandydat na nabywcę. W przetargu ograniczonym uczestniczyć będą m.in.:
1) rolnicy indywidualni;
2) osoby posiadające kwalifikacje rolnicze;
3) pracownicy zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej zamierzający utworzyć gospodarstwo rodzinne;
4) członkowie rolniczych spółdzielni produkcyjnych postawionych w stan likwidacji;
5) spółki prawa handlowego, w których 100 proc. akcji albo udziałów należy do pracowników.
Jakie wielkości powinno być rodzinne gospodarstwo rolne?
Zgodnie z art. 23 Konstytucji RP: Podstawą ustroju rolnego jest gospodarstwo rodzinne. W myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to gospodarstwo prowadzone przez rolnika indywidualnie, w skład którego wchodzi od 1 do300 haużytków rolnych.
Projektowana ustaw utrwala, znany już z dotychczasowego ustawodawstwa limit wielkości gospodarstwa rolnego w wysokości300 ha. Co istotne przepisy mają także na celu przeciwdziałanie nadmiernemu rozdrabnianiu gospodarstw rolnych poprzez ograniczenie dopuszczalności przenoszenia własności gdy:
1) powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy będzie nie mniejsza niż podstawowa norma obszarowa (z zależności od województwa, różnie kształtowana);
2) powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z gruntami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy;
3) przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10 proc.
Warunki te nie będą oczywiście wymagane w przypadku zbycia wszystkich gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Jeżeli zbywane grunty wraz z gruntami nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne nie uważa się, że nastąpił podział gospodarstwa.
Czy ustawa jest zgodna z regulacjami UE?
Jak zaznaczył przedstawiciel wnioskodawców, były minister rolnictwa i rozwoju wsi Stanisław Kalemba proponowana nowelizacja jest zgodna z prawem Unii Europejskiej, gdyż podobne rozwiązania znajdują się w ustawodawstwie francuskim, niemieckim i duńskim. Ze względu na wspólny rynek w ramach UE, nie jest możliwe zapisanie w ustawie wprost zakazu sprzedaży ziemi określonym podmiotom. Projektowana nowelizacja racjonalizuje proces zakupu w tym powiększania gospodarstw rolnych, prowadzonych przez rolników. Obecnie projekt ustawa został skierowany do Biura Analiz Sejmowych.